Altbau sanieren: Womit Sie anfangen sollten

Die meisten Altbausanierungen fangen im falschen Zimmer an. Verständlich: Man zieht ein, das Bad ist von 1978, und das ist das Erste, was jeden Morgen stört. Also wird das Bad gemacht. Zwei Jahre später kommt das Dach dran, und beim Dachausbau wird die Leitung neu gezogen, die durch die frisch geflieste Wand läuft.

Wir sehen das oft. Nicht, weil die Leute unvernünftig wären, sondern weil niemand ihnen vorher gesagt hat, in welcher Reihenfolge ein Haus saniert wird. Deshalb hier die kurze Version, aus zwanzig Jahren Baustelle.

Die Grundregel: von außen nach innen, von oben nach unten

Alles, was das Haus schützt, kommt vor allem, was schön ist. Ein neuer Dielenboden unter einem undichten Dach ist verlorenes Geld, und eine frisch gespachtelte Wand vor einer feuchten Außenwand hält keine zwei Winter.

Die Reihenfolge, die sich in der Praxis bewährt hat:

1. Dach und Dachentwässerung – Dichtigkeit, Dämmung, Rinnen und Fallrohre
2. Fassade, Sockel und Keller – Risse, aufsteigende Feuchte, Abdichtung
3. Fenster und Außentüren – erst wenn die Laibungen halten, was sie sollen
4. Leitungen – Elektrik, Wasser, Heizung, alles was in der Wand verschwindet
5. Trockenbau, Estrich, Innenputz – der neue Rohbau im Inneren
6. Fliesen, Böden, Anstrich – alles, was man am Ende sieht
7. Bad und Küche – zuletzt, weil hier alle Gewerke zusammenlaufen

Man muss nicht alles auf einmal machen. Aber man sollte in dieser Richtung arbeiten, auch wenn zwischen den Schritten zwei Jahre liegen.

Bevor Sie irgendetwas planen: Feuchtigkeit klären

Das ist der eine Punkt, an dem wir immer bremsen. Wenn im Keller Salzausblühungen am Putz sitzen, wenn der Sockel dunkel wird, wenn es in einer Ecke muffig riecht – dann ist das keine Kosmetikfrage.

Feuchtigkeit im Mauerwerk hat immer eine Ursache: eine fehlende Horizontalsperre, ein Spritzwasserschaden am Sockel, eine kaputte Abdichtung, oder schlicht falsches Lüften nach dem Fenstertausch. Jede Ursache braucht eine andere Lösung, und keine davon ist neuer Putz.

Was wir dann machen: Ursache suchen, trocknen lassen, sanieren, und erst danach beschichten. Wer diesen Schritt überspringt, streicht dieselbe Wand alle drei Jahre neu.

Der Fenstertausch hat eine Nebenwirkung

Alte Fenster sind undicht, und diese Undichtigkeit hat jahrzehntelang für Luftwechsel gesorgt. Neue Fenster schließen dicht. Die Feuchtigkeit, die vorher durch die Fugen abgezogen ist, bleibt jetzt im Raum und schlägt sich an der kältesten Stelle nieder – meist der Außenwandecke hinter dem Schrank.

Deshalb gehört zum Fenstertausch im Altbau immer die Frage mit dazu, wie künftig gelüftet wird und ob die Außenwand gedämmt werden muss. Beides zusammen funktioniert. Nur eines von beidem führt zu Schimmel, und zwar zuverlässig.

Was sich zuerst lohnt, wenn das Budget begrenzt ist

Nicht jeder saniert ein ganzes Haus am Stück. Wenn Sie in Etappen vorgehen, ist die Reihenfolge nach Wirkung pro Euro ungefähr diese:

Oberste Geschossdecke dämmen. Der günstigste Schritt mit dem größten Effekt. Oft an einem Tag erledigt, und die Wärme bleibt da, wo sie hingehört. Für bestimmte Gebäude schreibt das Gebäudeenergiegesetz das ohnehin vor – lassen Sie prüfen, ob Sie darunterfallen.

Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Kostet wenig, wirkt sofort.

Fenster, wenn sie einfach verglast sind. Bei Isolierverglasung aus den Neunzigern lohnt der Tausch energetisch oft nicht mehr, sondern nur der Komfort.

Fassadendämmung. Der große Posten. Rechnet sich am ehesten, wenn die Fassade sowieso gemacht werden muss.

Für die Förderung gilt: Es gibt Zuschüsse und zinsgünstige Kredite, aber die Programme ändern sich regelmäßig und der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt sein. Wer erst den Handwerker holt und dann den Antrag, bekommt nichts. Ein Gespräch mit einem Energieberater kostet weniger, als eine verpasste Förderung.

Die drei häufigsten Fehler

Zu früh Oberflächen machen. Fliesen, Böden und Anstrich kommen zuletzt. Immer.

Gewerke nacheinander einkaufen, ohne sie abzustimmen. Der Elektriker war da, jetzt kommt der Trockenbauer und findet die Dosen an der falschen Stelle. Solche Sachen kosten mehr als jede Materialentscheidung.

Den Bestand nicht anschauen. Im Altbau steckt oft etwas hinter der Wand, das im Angebot nicht stehen konnte: alte Leitungen, feuchte Stellen, Lehmputz auf Schilfrohr. Das lässt sich nicht immer vorhersehen, aber man kann damit rechnen und einen Puffer einplanen. Zehn bis fünfzehn Prozent sind erfahrungsgemäß realistisch.

Womit Sie also anfangen

Mit dem Rundgang. Bevor Sie ein Gewerk beauftragen, sollte jemand mit Ihnen durch das ganze Haus gehen und aufschreiben, was in welcher Reihenfolge dran ist – auch das, was erst in drei Jahren kommt. Daraus wird ein Plan, und aus dem Plan werden Etappen, die aufeinander aufbauen statt sich gegenseitig kaputtzumachen.

Genau das machen wir bei der ersten Besichtigung. Kostenlos, unverbindlich, und ohne dass Sie danach etwas beauftragen müssen.

Wir sind für Sie im gesamten Main-Kinzig-Kreis unterwegs. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns kurz, worum es geht.